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與屋主談價錢的要領

        為了談出個好價錢,購屋者可以依房屋優劣點、喜好程度、屋主售屋動機等資訊,再參酌成交行情以決定出價高低。屋況佳的房子出價的人較多,因此若房子相當喜歡,適度提高價錢是有必要的。為了順利拉近買賣雙方房屋價款、付款方式的歧異,買方可以簽訂「要約書」或支付「斡旋金」由房仲業者居間協調撮合,以加速交易的完成。

        當屋主同意「斡旋金」收據上買方所列的條件時,該項買賣便已成立,此時「斡旋金」便轉成定金,「斡旋金」有協助買方向屋主議價及避免屋主反悔不賣的功能,可保障買方的承購資格。「要約書」也可傳達買方買屋條件,好處是不必付出錢,只要屋主在要約書簽名同意,該項買賣依然有效。只是,購屋者必須明白,雖然要約時買方不必付錢,但若屋主同意,雙方仍有履約的義務。

看屋要領

       購屋首重地段,因此交通便捷程度、學區距離遠近、公園綠地大小、生活機能便利性等都必須考量,當然附近有無自己不能接受的嫌惡設施(如墳墓、瓦斯槽、垃圾場)也是必須留意的重點。另外建築物棟距、停車方便性、建築物新舊、居家環境品質等週遭的鄰里品質,以及個案本身,如房屋產權、大樓管理、採光通風、室內格局、室內裝修程度、有無漏水、以及管理費多寡、公共設施品質、公設比高低、房屋結構等,都是購屋者看屋時必須留意的事情。

購買成屋如何避免糾紛

        由於成屋買賣有實品可看,風險較少。對購屋者而言,買房子最怕「買到有瑕疵的房子」及「付出錢卻無法取得產權」,後面的情況更是買方最不願看到的。從簽約到用印過戶的一、二十天內,是買房子風險最高的時候,一般而言,購屋者此時至少已經交出三成的自備款,如果賣方存心詐騙,或賣方因民間借貸而發生債權爭議使得過戶遙遙無期,或這段期間房子突然被法院查封時,買方只能透過訴訟來解決,不但費時費力,甚至可能出現血本無歸的情形。

        一般而言,要預防成屋買賣糾紛,必須確認賣方出售人身份,若非所有權人應要求其出具授權書;事先做好產權調查的工作;賣方債信調查;確定所購房屋是否有承買資格限制;合約書中加註房屋重大暇疵等解約條款之約定及. 無租賃切結書;向賣方索取車位、頂樓使用等相關證明書據;當地成交行情資料收集;房屋現場察看;尋找中立、形象好的代書或仲介公司,甚至有銀行出具履約保證書的仲介公司買房子。

購買成屋的風險類型

1.無權處份或違反強制規定而買賣無效
        如果賣方非所有權人且無出售授權書,限制行為能力人無監護人的同意,或法人財產出售要件不符等無權處份;或是有賣方取得國宅未滿兩年即售出,購買國宅者不符承買人資格,購買農地者無自耕農身分資格等違反強制規定的情形時,有可能會使買賣無效。

2.付款後屋主不出面、房屋遭限制登記或產權有爭議
        產權出現問題,致使買方無法順利取得所有權的風險有:買方付出自備款後,屋主惡意榨欺(騙取自備款),或因其他問題而避不見面,未出面配合辦理過戶事宜,或房屋遭限制登記(如預告登記、查封、假扣押、假處份等),或過戶途中他人異議(一屋二賣)等產權不清的情形。
        位公設保留用地或使用權有爭議、或有違規使用、重大瑕疵及屋況受損房屋有輻射、海砂、傾斜、龜裂、凶宅等重大瑕疵,或天災地變、借屋裝修導致屋屋況受損等屋況爭議;或位於公共設施保留用地(道路用地、行水區、堤防用地)而買方不知情;或是有停車位、屋頂、地下室、法定空地等使用權的爭議,及違規使用(如頂樓加蓋、工業住宅等)等買賣爭議等情形。

購買預售屋的風險類型

面積與認知不符或被重複計算
        坪數問題主要產生在公設比過大、室內房間變小、樑柱變粗等,交屋後室內面積與購買時的認知不符所致;還有的是花錢買車位「產權」的買主,發覺車位所在的防空避難室面積已在所買公共設施分攤的坪數中,而未買車位的人卻又與全棟大樓購屋者共同分攤車位走道等公共設施。

施工品質不良、變更設計或交屋出問題
        施工品質不良是消基會房屋買賣糾紛比率最高的,還有的是建商未經買方同意即變更結構體或高度的設計,或者二次施工影響房屋結構與公共安全;有些買賣合約施工期是以工作天計算,以致完工日期與購屋者認知差距過大,公共設施無法隨同點交也是購屋者相當介意的問題,有的建商財務週轉不靈而跳票倒閉,所買的房子交屋遙遙無期,購屋者求訴無門。
付款約訂不利買方或貸款問題。
        現行工程款付款方式是以施工進度分期付款,在趕工階段或建商改變施工結構以至於工期縮短時,會出現購屋者月付好幾期款項而無法因應的情形,或是說建商原本承諾之貸款成數,因金融情勢改變或購屋者本人因素而無法貸足,買方款項支付出現問題,還有的是貸款核撥開始計息與實際交屋日期差距過大,購屋者有吃虧的感覺。

車位性質、型式、位置、面積及使用
        車位可分為平面式及機械式,車道出口又有坡道及昇降兩種方式,依產權分又有法定與增設車位的分別,車位所在位置及大小與車位、車道型式的不同其使用的價值便不同,這些資訊建商應主動告知買方。

廣告與契約不符
        預售屋廣告一直存在廣告不實的問題,例如建築物座落描述與事實差距過大;建物廣告上之土地使用分區、用途標示不確實(如工業住宅、國宅公告),夾層屋的使用空間等。

簽約不成定金退回、面積不足找補、解約違約金問題
        購屋者匆促下定後,買賣條件未談妥導至簽約不成,定金可不可退回或要退多少,一直困擾者買賣雙方;另外面積不足如何找補,解約的違約金問題如何楚理等在契約書中均應有明確的約定。
 
        要減少預售屋買賣糾紛,必須要找形象佳、財務健全或有履約保保證之個案購買,事先了解契約內容的合理性並謹慎簽約,並保留契約書與相關售屋資料以為事後爭議處理的依據。

換屋秘訣因人而異

       換屋時最大的困擾是不知道「先賣」還是「先買」比較好?「先賣」好,還是「先買」好,要視個人條件而定。若消費者無充裕自備款購置新屋,建議不妨「先賣再買」,以免買了房子卻沒錢繳交購屋款。若消費者資金充裕,則建議「先買再賣」,因為沒有售屋壓力才能賣個好價錢。
 
        選擇「先賣再買」時,應將家稍事整理,絕不可因即將搬家,凌亂不堪而影響賣相,另外若能要求換屋的買方增加購屋自備款成數、或盡量延後交屋,對即將進行購屋行動的屋主是十分有利的。當然房屋出售前仍可以進行看屋活動,只是消費者應等房屋賣出後才付訂購置新屋,風險較低。此時,消費者若能對資金需求不大(如貸款餘額低、財富狀況佳、餘屋空屋出售等)的屋主提出及早交屋、或儘量降低購屋自備款的要求,也是相當明智的抉擇。選擇「先買後賣」者,要減少購屋支出,可適度提高購屋自備款作為向屋主議價的籌碼,這招對財務壓力較重的屋主,如斷頭戶、貸款金額高、或繳款不正常的客戶及投資客等十分受用,消費者應善加運用。

        換屋者也應善用重購退稅的規定為自己節省高額的稅負,只是換屋的資金運用需視您個人的條件而定,若您需要相關的換屋建議,可向附近大型房仲公司作進一步的諮詢。

還款減壓有良方

         要減輕還款壓力,可延長貸款期間,也可壓低貸款利率。要壓低貸款利率,不外乎是取得優惠貸款或向金融機構爭取較低的貸款利率。一般而言,取得優惠貸款的基本條件是符合首次購屋的資格,「輔助人民自用住宅貸款」,一般稱為輔購,台灣省是用抽籤的,北高二市則是用排隊的。勞保年資符合資格者,可參加「勞工住宅貸款」的抽籤,軍公教人員符合資格者則可享受「公教住宅貸款」。

        另外各銀行也有辦理「儲蓄購屋貸款」、「首次購屋貸款」供無自用住宅者申請,基本上,前者的適用條件較嚴格,利率較低,後者的優惠利率較高,但不必抽籤,也不必排隊。若不符合優惠房貸資格,但仍想取得較低的貸款利率或較高的貸款額度,可以事先做些準備工作,如將存款轉入預先存入擬貸款銀行建立信用,按期償還您現有所有的借款、信用卡款項,另外以信用條件較佳的人為借款人,或和就職公司往來銀行貸款都是爭較佳貸款條件的可行方式之一。

        當然與經常往來的金融機構貸款也是方法之一,一般而言,公營銀行優惠貸款額度較多,利率也較低,只是貸款成數較低。壽險公司保戶向壽險公司申辦房貸,利率上也可得到減碼的機會。若都攀不上關係,則可考慮使用仲介公司介紹的金融機構,由於大型仲介公司案件多,因此能取得一般客戶無法取得的貸款利率與條件。

如何做好購屋資金規劃?

        買房子時做好資金規劃,不僅有助於資金調度,也避免購屋後為償還貸款而擔憂。買房子要付多少錢,要看打不打算向金融機構貸款而定,若不貸款,就必須在簽約到交屋的1、2個月內準備好房屋總價的購屋資金,若打算貸款,就只要準備房屋總價扣除貸款的差額即可取得這間房子的產權。

        一般而言,若辦理貸款,買中古屋約需準備三至四成的自備款,預售屋由於房屋較新,加上建設公司大多協助辦理其他短期貸款或提供公司貸款,因此準備房屋總價的一成多至二成多即可購屋。因此,預售屋自備款低,用比較少的資金就能買房子,中古屋房價低,能節省較多的購屋支出,而且不用擔心未來交屋後,房價是否下跌或屋況是否滿意的問題,要買中古屋還是預售屋好,消費者可多詢問專家的意見。

        由於貸款是按月分期攤還,因此若每期能支付或願支付較高的還款金額,則可以多貸些款項,提高購屋總價。相反的,若每期能支付或願支付的還款金額較低,則應降低貸款金額,減少購屋支出,以免日後為了房貸支出而過度影響生活。當然,貸款利率高低與貸款期間長短也會影響每期還款的金額,貸款利率低、貸款期間長能減輕每期的還款支出,消費者購屋前可與仲介公司經紀人做進一步的諮詢。

確定購屋需求

        購屋前,消費者應先對自己的購屋需求有一概略的認識,才不致於在購屋時進退失據或如大海撈針一般,茫然無措、虛擲時光。如想要怎樣的居住的環境(選擇安寧或交通便利?近學校或近市場?希望附近有大型公園或運動場?)、想買多大的房子(想要三房或五房?想要有庭院或停車場?)、買那一類型的房子(要買店面、還是一般住宅?要買預售屋、新成屋或是中古屋?要買大樓、公寓、別墅還是透天厝?要買山坡地住宅還是休閒住宅?要買鋼骨結構住宅、還是鋼筋混泥土住宅?)。

        到底要買什麼樣的房子,消費者可依本身購屋需求、購屋能力及未來生涯考量來決定。以選擇預售屋或中古屋為例:預售屋房屋新,一般而言也有較佳的公共設施,加上貸款額度高,以較低自備款就能儲蓄購屋。只是預售屋就好比期貨交易,未來完工的品質或屋況是否能如銷售廣告所言,要交屋後才知道,而且在餘屋供給的壓力下,過去也有建商跳票倒閉的情形出現,消費者必須慎選建商與產品,才能買的安心,住的安心。中古屋屋齡較舊,但公設比率比新屋要低,實用面積較大,而且房價較低,購屋負擔較輕。由於中古屋屋況、產權清楚,若能做好產權調查,詳閱不動產說明書,再搭配銀行或建築經理公司承辦的履約保證,則購屋發生風險的機率極低。

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