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發布媒體:工商時報發布日期:2008/11/25
5大要素 評斷房屋價值(工商時報)
【工商時報 馬婉珍/台北報導】  房子買太老,銀行不一定會承貸。最近看屋量激增,購屋人在看屋時,必須顧慮到屋齡、本身年齡,或貸款年限等,都環環相扣,建物構造也會因耐用年限,影響到房屋價值。以下5大要素,可做為評斷房價的依據:  一、屋齡:銀行所評估的物件中,屋齡以30年為多,屋齡超過30年的房子,買下入住後,未來換屋時,由於折舊率太高,買方不一定願意購買,銀行考量未來接手性較弱,較無法支撐當地的房價,因此傾向不承貸。  二、建築構造:此外,建築構造也是一個考量因素。以元大銀行為例,依建築構造而有不同的耐用年限,加強磚造的法定耐用年限是35年,以4層樓的老公寓最常見,RC(鋼筋混凝土)構造的法定耐用年限為50年,一般住宅產品,多半是這種構造類型。  三、貸款人年齡:而各銀行也將借款人的最高年齡,設定在60歲至70歲,也就是說,50歲的購屋人,購買屋齡40年的RC構造、5層樓公寓產品,以元大銀行的設定來看,50年的耐用年限,扣掉屋齡40年等於10,借款人最高年齡60歲,扣掉借款人實際年齡50歲等於10,兩者相加等於20,也就是貸款年限最高20年。  至於華南銀行則是屋齡加貸款年限,不得超過50年。以一般貸款年限20年來看,屋齡不得超過30年,除非座落於黃金地段,銀行將以個案處理。  四、座落地點:房子位於黃金地段,申辦房貸較有加分效果。歐亞不動產估價師事務所舉例,發展悠久的民生社區,有許多老公寓,但由於環境佳、生活機能良好,因此,就算是屋齡30年,但因該區域的接手性強,房價漲跌的穩定度高,銀行多半願意承貸。  有的銀行則依區域分類,例如北市屬於A區、三重、新莊等地屬於B區、三峽、林口等地屬於C區,再依A、B、C區,而將屋齡依序分為30年、20年、10年。  也就是說,在A區購買屋齡25年的房子,由於是座落於繁華地段,因此可通過申貸。  而若在C區購買屋齡15年的房子,由於該區域的量體大,許多房屋的屋齡都是5年新,因此,對於銀行來說,屋齡15年的物件,相當於年代悠久的老房子,保值性有待考量,承貸成數也就不高。  五、屋況:該物件的使用狀況、屋況的維護等,也是銀行的鑑價重點。房仲業者指出,屋況指屋內實際的狀況,例如採光、通風等,另外像是漏水、壁癌等屋況瑕疵,長期下來都需要維修成本,如果又屬於老房子,銀行就會打折扣。
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