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發布媒體:聯合理財網發布日期:2008/09/08
投資「法拍屋」3年賺1倍 (聯合理財網)
【賺法拍屋 三點不漏:一是信任專家,在事前先找一般房仲,了解區域行情及供給量,再找法拍仲介公司,可以省下很多麻煩;二是一定要親自看屋,了解環境,如果有人住而且很棘手,建議不要碰;第三則是,看屋要看仔細,不要心存偏見,以免錯失買到好屋的機會。】 國內房市走了四年多頭,在利率不斷上升,買氣一路下滑下,街道上又冒出不少法拍屋小廣告。從事房地產工作已11年的陳偉文認為,就投資而言,法拍屋其實是不錯的標的,他3年多前就在三重買了一間法拍屋,買時400多萬,現在行情已到800多萬元,大漲了一倍。 法拍屋 其實沒那麼恐怖 陳偉文說,很多人聽到法拍屋,就想到「海蟑螂」、「糾紛很多」,其實沒那麼恐怖,很多人根本是「想太多」。他說,當年他也是「想太多」的一員,還好有進一步查証,才沒有錯失買到好宅的機會。 陳偉文讀新聞系,但畢業後工作都和房地產有關係,先在房地產專業雜誌「租售報導」及「當代設計」當編輯,覺得紙上談兵不過癮,於是直接轉戰代銷公司、房仲公司,現在更是自己開了一家房地產顧問公司,當起老闆。 接觸房地產時間很早,但他卻一直到三年多前才買下人生第一棟房子。一方面是那時手上才有較大筆的資金,但也不多,只有一百多萬元,另一原因則是長期接觸房地產,對景氣起伏感受直接敏感,雖然當時市場還有人喊空,但他不認為,相信如果不及時進場買房子,以後一定要付出更高代價。 自住錢不夠 找上法拍屋 93年台北房價還不高,但當時銀貸成數只有六、七成,以一百多萬元資金,想買包括父母在內全家可同住的大房子,困難度很高,新成屋是絕對不夠的,中古屋也很拚,他在台北縣市各地找透透,一直無法找到坪數夠大,但自備款只要一百多萬元,而且日後房貸壓力又不會太大,面面俱到的物件。 找了好幾個月,一天走在路上,心裡正想著「這世上真有心中想像的房子麼?」結果就看到一根電線桿上,貼著一張小廣告,上面寫著「俗!三重五華商圈法拍屋」,仔細端詳,坪數5、60坪,開價只有410萬元,果然有夠「俗」! 陳偉文說,他從事房地產工作多年,多少聽過法拍屋的故事,譬如黑道介入、強索搬遷費,舊屋主不滿被查封,臨去亂砸一通等等,因此雖覺便宜,但心裡還是有點猶豫,不過為了為自己為家人找一個家,還是鼓起勇氣打電話。 原來貼廣告的是一家代拍公司,專門替人代標、處理交屋、代墊款等,410萬元也不是房屋售價,而是法院一拍底價,買屋者可以委託他人代標,也可自己去法院投標,只要比底價高就可能標到,標到後現場付兩成,七天內需繳清尾款,但這一切包括資金籌措,法拍房仲公司都可代辦,只要事後支付佣金2%。 人生第一拍 空手而回 他對此一物件很感興趣,在看過房屋覺得沒什麼問題,就自已到法院參與投標,物件市價500多萬,一拍依規定打八折所以底價才會410萬元。依照法拍房仲的建議,他加了好幾萬元,心想一定會到手,結果當天一堆人搶標,第一拍就被拍走,還拉高到接近市價的500多萬元。 這次投標後,他才知道原來法拍市場也很熱門,好物件大家還是會出高價搶標。法拍公司事先也沒料到這麼搶手,於是就介紹另一間位於二重地區的法拍屋,約48坪,市價800多萬,但從一拍645萬元一直拍到三拍413萬元,統統流標。 代拍公司告訴他,如果有興趣可以用「遞狀承購」的方式,以三拍時流標的底價,直接向法院申購,不用再等到新一輪的拍賣,不過公司也提醒他,拍賣三次都流標,顯然是有些狀況,必須仔細看屋審慎考慮。 鐵籬嚇人 好屋差點擦身過 他依言就去現場看屋,是一棟大樓,一到現場就看到樓下一大片居然被人用鐵籬圍了一圈,心想果然問題很大,不是土地有糾紛,就是結構有問題,難怪三次都流標。正想掉頭離去,忽然一個念頭,既然已到現場,何不問一下? 結果走近一看,赫然發現靠近鐵籬上貼著一張「捷運局公告」,原來當地臨近新莊捷運線三重先嗇宮捷運站預定地,捷運局為了安全,因此設置鐵籬,另外留有出口。想來是新莊線還沒有多少人了解,先嗇宮更是沒沒無聞,連他做房地產這一行都搞不清楚,更遑論別人,其他投資人應該是被「騙」了,以為問題很大,所以才會一直流標。 他後來又向住戶查証,証實真的沒有任何糾紛,而且想買的屋子也沒人住,問題單純,於是就遞狀承購,兩成現金90萬元用存款,其餘300多萬元則透過代墊銀行先代墊,過戶後再向另一家銀行借款還清代墊款,然後就是正常繳房貸。 撿到大便宜 現買現賺 他說,其實這間房子一買到手,就已賺了一大筆,因為原屋主銀貸就借到800萬元,市值最少一千萬元,雖然當地後來房價跌了不少,但行情還有六、七百萬元,他以413萬元買到,立刻就賺了200萬。最近同一大樓有同樣坪數的房子出售,成交價約900萬元,也就是說,他現在已賺了一倍。 陳偉文說,在銀行持續大幅緊縮套房貸款成數下,套房投資客近幾月來「倒貨」相當明顯,多數人撐住,但也應該會有人資金調度失靈,物件被銀行沒入,由於銀行有一定作業程序,因此可能再過一陣子,才會明顯出現在法拍市場,以長期來看,如果取得這些便宜物件,還是有不錯獲利機會。
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