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發布媒體:聯合新聞網發布日期:2008/05/25
錢進西門町 老公寓大熱門

        台北車站雙子星計劃啟動,西區房市看好,特別是西門町,因靠近車站,占地利之便,現已成新投資熱區。有人操作店面,有人買電梯套房,有人購置老公寓等待都市更新,也有不少人專找兩房公寓改裝套房。 台灣房屋萬華加盟店主任吳侑瑾表示,從投報率來看,目前以店面投資及兩房公寓改套房最理想,多有6~8%的水準。兩房公寓取得較為容易,但需慎選物件,最好避開狹窄巷道及環境複雜的區塊,否則有租不出去的風險。

        兩房公寓改套房 西門地區的兩房公寓可分兩種,一是四樓型正常公寓,另一則是由二樓透天住宅產權分割而成的公寓 (有些加蓋到三樓)。兩種產品坪數均在18~25坪之間,屋齡30年以上,目前一坪15~18萬元,不到東區公寓的一半價格。

        投資人熱衷這類物件,主要是房價便宜,看好未來增值空間,其次是當地都更風行,很多建商在當地進行整合,而一旦有機會改建,房價就能倍增;第三,這類產品改成套房後,只要採取低租金策略,多能順利出租,而且投報率很不錯。以18坪的兩房為例,總價在270萬元到320萬元,改成三間套房,每間以低水準的6000元出租,仍有6.7~8%的毛投報率;25坪更理想,把客廳打掉改成三間套房,每間以9000元出租,投報率可達7.2~8.7%,比一般電梯套房多出3~4%。 西門地區租屋市場一直很不錯,目前舊電梯大樓套房月租約1.5~1.7萬元,新屋則要1.7~2.5萬元之間。兩房公寓改套房要以同樣的行情出租,確有困難,但以6~9000元,幾乎一半出租行情,則是相當搶手,通常不會有什麼空置期。 這類產品還有一個好處,即因坪數在18坪以上,房貸較為容易。目前大台北地區套房,只要權狀坪數在15坪以下,就有借不到錢的風險,而即使能夠貸款,也只在五成上下;西門町一帶的兩房公寓,房貸成數則可達七成。

        住商不動產企研室主任徐佳馨表示,兩房公寓在西門町相當普遍,但如想進場投資,建議應以走路到捷運站十分鐘的物件為優先考量,其次則是選擇巷寬較大的住宅。西門鬧區中有不少2、3米寬的小巷子,出入不便,且多半複雜,不但轉手性不高,想出租也可能碰到困難。她建議可以到貴陽街二段、西寧南路近桂林路、柳州街、長沙街、康定路一帶尋找,如果還著眼於都市更新改建,則二層樓的兩房公寓比較好,持分大效益高,兩個屋主也比四個屋主容易整合。

        店面投資也搶手 除了兩房公寓外,看好兩岸三通、雙子星大樓落成,西門町商圈可望更上一層樓,當地店面也是投資人熱門搶手貨。根據商仲業者調查,當地以成都路、中華路、漢口街以及昆明街之區塊形成之商圈,現每坪每月租金多可達0.5~2萬元,店面行情一坪則從80~200萬元,換算投報率可達6~7%。 其中最精華的地段為武昌街、峨嵋街徒步區,根據北區房屋調查,目前徒步區內每坪店租可達1.5~2萬元,不過店面行情也貴,一坪要210萬元以上,武昌街15坪的店面,成交總價就達3200~3300萬元。 其次則是靠近捷運西門站出口「誠品116」旁的漢中街商圈,每坪店租約0.8~1萬元,其店面行情售價每坪約150~210萬元。至於離捷運站稍遠漢口街、昆明路一帶,每坪租金則只在5000~6000元,店面售價行情則在100~150萬元之間,投報率約在4.8~6%。 此一區塊現有投報率雖較低,不過卻是投資人「卡位」重點,主要是西門町一級店面一店難求,極少有釋出情況,另外,當地除更為靠近台北車站雙子星,本身也有洛陽停車場BOT題材,未來租金行情仍有機會向上提升。 洛陽停車場BOT案也屬台北東西軸線反轉計劃的一部份,市政府計劃從台北車站經雙子星大樓、玉泉公園,透過計劃改建為「創意複合式購物中心」的洛陽停車場,再和西門町商圈結合,形成一個更大型的商圈板塊。此一計劃案目前第一階段已由日商得標,完工之後預料可為漢口街一帶來更多人潮。

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