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發布媒體:住展房屋網發布日期:2017/10/24
租賃專法開後門 放任租金漲翻天!
【文/住展房屋網】健全租屋環境,是蔡政府在廣建社宅之外,另一個落實居住正義的重要手段。為使租賃市場從無法掌握的黑市變得透明,內政部擬定了《租賃住宅市場發展條例草案》,盼強化我國住宅租賃的體質,並賦予「包租代管」充分法源,使租賃市場邁向專業化經營。該法目前已在立法院進行審議,若順利走出立院,將為我國租賃市場的發展開啟新里程。 該法有許多新立規範值得肯定,如增加免費住宅租賃糾紛處理管道,讓民眾遭遇租屋糾紛時不再徬徨無助;此外,也要求受託刊登租賃住宅廣告的媒體經營者應對重要資訊包括面積、屋齡、樓層、法定用途進行查證,否則將開罰,藉以確保承租人獲得正確資訊,減少有心人士利用假物件誘騙民眾的機會。 住展房屋網企研室認為,雖然租賃專法的修訂有不少令人激賞之處,但也有個致命的缺失,這個缺失將使政府對租金失去管控手段,導致租金如脫韁野馬般飛漲,甚至將使整部法案從先進立法,淪為大開後門的失敗之作。 我國對於房屋租金,其實是有法規限定上限的。土地法第97條即明定「城市地方租金,應該低於土地及其建築物申報總價年息的10%」;但因官方的公告地價及房屋現值與實際的市場價格嚴重脫節,城市地方的公告地價、房屋現值,多半大幅落後市價,故官方若按土地法嚴格審視國內房租,相信有99%都必需依法強制減租。 由於土地法所規範的上限相當嚴格,因此每當談到租金多少才合理時,官員們多半不願面對,且實務上也沒有任何一個案件因租金超過土地法規範上限而遭減租,以致土地法租金上限形同虛設,近年租金飆漲的情況也無法獲得有效管控。 官方未依土地法要求超標租金減租已屬嚴重失職,想不到內政部在修訂《租賃住宅市場發展條例草案》時,竟直接架空土地法97條,將官方管控租金的唯一手段自宮! 該法案第六條明言:「租賃住宅之租金,由出租人與承租人約定,不適用土地法第九十七條規定。」,若立法完成,未來住宅租賃將不受土地法的天花板規範,官方也將無法援引土地法執法,而架空土地法的原因,就是上述的公告地價及房屋評定現值無法反應市場價值,導致租金上限過低的情況。 問題是,既然盲點出在公告地價與房屋現值上頭,官方要亡羊補牢,應當從公告地價與房屋現值下手才對,只要大幅將公告地價與房屋現值調高到接近市價,土地法所規範的租金上限金額也會跟著提高,還可改善公告地價、房屋現值失真的弊病,並為政府增加稅收,可為一舉多得。 豈料官方竟不去檢討問題的根源,反而將政府唯一能管控租金的法源架空,假如官方真心認為土地法的租金上限窒礙難行,提案修法將原訂的年息10%上限上修即可,何必直接自宮? 這般後門大開的立法若走出立院,未來面臨租金飆漲時,官方只能兩手一攤說是市場機制使然,然後繼續放任租金上揚,試問居住正義何在?因此住展房屋網企研室呼籲,全民應一起向行政及立法機關發聲,以免新法種下成事不足、敗事有餘的禍根!
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