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發布媒體:今日新聞發布日期:2010/04/03
房市/土地資產題材加持 台產15.39億標下國泰世華大樓(今日新聞)
受惠於市中心土地資產搶手,去(98)年9月一度流標的國泰世華位於台北市中山北路二段上的辦公大樓,今(2)日以15.39億元由台產公司得標,以土地294.3坪換算,每坪單價約為523萬元,換算容積單價約93萬元,平均建坪單價約57萬元,已超越鄰近B辦的成交行情,業者評估,由於台產公司屬於土地開發型的保險公司,未來該筆土地改建的機會相當濃厚。 國泰世華去年9月曾以底價15億元,標售位於中山北路二段上的辦公大樓,當時以流標收場,今日再度標售該大樓,受惠市中心的土地資產搶手,因此吸引2組買方進場搶標,最後由台產公司出線,以總價15.39億元得標,次高的忠泰建設董事長李忠義以個人名義出價15億3689萬元,則以211萬元價差飲恨。 信義企業集團全球資產協理歐人彰指出,台北市土地價格越來越高,標售前就有開發商在評估該棟大樓的重建效益,加上目前台北市精華區土地越來愈貴,位於主幹道的豪宅紛紛挑戰每坪百萬元,讓這棟大樓土地價值也向上提升,研判在辦公商圈日益集中的趨勢下,非主要辦公商圈的單一產權大樓,土地價值已明顯大於租金效益,「B辦退場」將成趨勢。 以中山北路二段的國泰世華大樓為例,若當成辦公大樓使用,每坪單價將不超過60萬元,但若能整合附近大樓都更,以中山北路的林蔭景觀,新案房價有機會挑戰每坪百萬元,相較下的確是改建較具效益,不過,目前基地面積僅294坪,因此仍須進一步整合旁邊鄰地825~827地號,可望將基地規模整合至500坪以上的條件。 以今日標脫的國泰世華中山北路大樓的對面的遠雄建設,也在收購原富都飯店土地後,改推豪宅案「遠雄富都」,將中山北路的區段行情推升到百萬元以上,但周邊區域主要住宅推案成交價格約落在每坪60~70萬元左右,因此以標脫價15.37億元而言,建商推案價格至少要在85萬元以上。 若以目前辦公室用途而言,中山北路主要的辦公商圈集中在中山北路二、三段,包含了彰銀、一銀、台北富邦(原台北銀行)、上海商銀、台泥、嘉新及大同公司等,都在此區有大面積的辦公室,台灣人壽也在原國華人壽大樓原址興建企業總部,但多以自有總部大樓為主,辦公租賃市場相對較冷淡,主力客戶為日商、精品、貿易等產業中小企業,以出租作辦公室而言,因屋齡近40年,可能仍須投入大筆整修費用。 另一方面,包含晶華酒店、老爺酒店、國賓飯店等觀光旅館業也在近年蓬勃發展,中山北路一段到三段就有7、8間飯店在此經營,例如國泰世華中山北路大樓隔壁的柯達大飯店,在中山北路就有2個據點,2011年還有日本大倉飯店將加入戰局,因此就區域環境而言,規劃改裝成飯店也
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